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昆明房地产自媒体罕见评说产业地产

昆明房地产自媒体罕见评说产业地产

圈内信息量很大、知识更新很快。我们主要聚焦和重点研读关联领域知识:园区平台、存量工改、片区转型升级、产业地产等政策、经验、访谈体会等。

连续两天,“惊悉”房地产行业的两个大牌自媒体,近日相继发文,就产业地产拿地“模式”和工改M1M0变局对行业的生死影响进行分析(6月9日微信圈《丁祖昱评楼市》的“产业+拿地模式......”;今日微信圈《明源地产研究院》的“大变局......产业地产面临生死抉择”)。

一直以来,不太关注或细阅两大牌自媒体文章,一是考虑我们自己的时间精力、脑力有限、二是“事不关己高高挂起”心态(我们不搞住宅和商业,聚焦产业园区平台和存量工改、片区转型领域的研究、咨询、培训)。此次细读两篇业外大牌文章,有如下体会:

1、大牌就是大牌,粉丝多传播广,阅读量大、影响面广

2、传统地产话题已经很多,开辟新话题、希望引领新领域的舆论阵地

3、进入产业地产领域的房企和高管越来越多,大牌自媒体需兼顾这个“地产新阶层”的口味

4、警醒房企慎入产业地产,或者提示房企注意产业地产的政策导向

5、近期房企发债融资受限,主动或被挤压变道到产业发展商、城市运营商、产城运营商等,房地产大牌自媒体需要发声,以示继续权威引领地产行业(包括那些去干产业的地产商们)。

但是,我们一直认为,产业地产是个伪命题,是产业与地产“杂交”的产物,是个别地产商“化妆”后的角色。血液里流淌的基因和血红蛋白含量决定房企自身的“资源禀赋”:短跑爆发速度强(快周转能力要求)和长期高蛋白营养习惯(高成本融资摄入),这些并不是产业发展和园区平台大循环模式(需要持续长跑耐力)的核心竞争力所需。

政策缝隙、勾兑博弈、拿地“咨询”、产品“擦边”.....越收越紧、越来越难,长期以来以“房事”为主的大牌自媒体有敏锐嗅觉,开始谈产业了,警示产业地产模式,也在情理中。

然而,地产商就不能正正经经地做产业吗?就必须偷偷摸摸地“以产业之名行地产之实”吗?房企作为资本密集型产业,投融资渠道优势、开发建设经验等,都是园区平台建设和产业发展载体建设的核心力量;对资金平衡的小循环(投资租售回报)完全可以融入享受产业大循环的巨大持续收益中。

国发“关于国家级经开区”改革开放创新的意见5月28日颁布后,鼓励民企外资准入、重组甚至IPO这个产业发展的引擎和高地,房企与园区平台有“血缘关系”,是最有能力、最有条件、最有资格进入这个政策鼓励支持的领域的民企群体。十八年前,昆明就“大胆”敢为人先有举措:民企入主国家级高新区,事实证明是非常成功的,民企持续客观的、多样化的收益,至今令业界非常羡慕。

工改政策接二连三,昆明重点转型升级片区高层亲自督阵、双高政策待出,限产权分割销售,只是限“短跑”地产炒作;提产业准入门槛,只是鼓励发展产业;扩分割面积,只是限炒铺投机客......真正想做产业的平台公司,正在或一直在做园区平台的民企房企,大都是不愿意全部一卖了之失去自己的“金矿”。资金成本太高、销售规模要大、靠租金周转挣钱慢.....很现实的问题,需要规划多元盈利模式、筹措长短组合资金、熟悉产业规划招商本质。

所以,要做短跑的“产业地产”,还是要做长跑的园区平台?前者与政府是博弈对手、相互制约,后者与政府是战略合伙人、时间合伙人;前者发展空间越来越小,后者广阔天地大有可为。

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